Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование ко всем операциям, совершаемым с недвижимостью, впервые была предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ГК-РФ).
Введение такой системы преследовало несколько целей:
Первое: придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;
Второе: ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (РФ в целом, субъектов РФ, муниципальных образований);
Третье: внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России.
В целях соблюдения вышеупомянутых процедур на сегодняшний день действует Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее - Закон о регистрации).
Государственная регистрация - это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой - государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиций возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.
Процедура регистрации перехода прав на недвижимое имущество по договору купли-продажи осуществляется по общим правилам, закрепленным в Законе о регистрации. Регистрационные действия начинаются только с момента приема документов на государственную регистрацию прав.
Представление документов на государственную регистрацию, осуществляется в соответствии со ст. 18 Закона о регистрации. Требования же к документам, предоставляемым к регистрации, определены в ст. 21 названного Закона о регистрации. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной нотариальной доверенности. Заявление о государственной регистрации перехода прав на нежилое помещение по договору купли-продажи, должна подать каждая из сторон участниц договора. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр недвижимости.
