Город-курорт Пятигорск Официальный сайт

Федеральным законом №19-ФЗот 28.02.2015 внесены изменения в абзац 1 части 2 статьи 2 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действия Жилищного кодекса РФ» в части срока окончания приватизации.Программа бесплатной передачи жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в собственность граждан в порядке приватизации продлена до 1 марта 2016 года.

Кстати, срок бесплатной приватизации, начатой в России в 1992 году, продлевается уже четвертый раз.

Всего с начала действия Закона правом на бесплатное приобретение жилья в Ставропольском крае воспользовалосьболее 258 тысяччеловек (если быть точным, то 258 976), при этом приватизировано 148 288 жилых объектов.

Тем не менее, есть и те, кто все еще живет в комнате или квартире по ордеру или договору социального найма. На обдумывание вопроса и подачу документов на приватизацию жилья у граждан осталось не много времени. Стоит ли затягивать с решением этого вопроса? А может, продолжать жить по старинке? На эти и другие вопросы отвечает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Ставропольскому краю, кандидат юридических наук Елена Белозёрова.

Что будет, если квартира останется неприватизированной?

Граждане будут проживать в квартире на основании договора социального найма. Они смогут пользоваться данной квартирой так же, как и сейчас, но распоряжаться ею не смогут. То есть не смогут ни продать ее, ни подарить, ни заложить, ни завещать по наследству.

Кто имеет право приватизировать жилье и надо ли включать в приватизацию детей?

Принять участие в приватизации может любой гражданин Российской Федерации, зарегистрированный в данном жилом помещении.При этом, несовершеннолетние граждане, проживающие в квартире, обязательно участвуют в приватизации.

Если ранее в приватизации участвовали несовершеннолетние, но сейчас дети выросли и достигли совершеннолетия. Имеют ли ониправо еще раз приватизировать жилье?

Каждый совершеннолетний гражданин имеет право на приобретение в собственность жилого помещения в порядке приватизации только один раз. Однако несовершеннолетние, ставшие собственниками квартиры или комнаты в порядке приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилья после достижения ими совершеннолетия.

Имеет ли право гражданин приватизировать служебную квартиру, в которой он проживает много лет?

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения.

Если договор приватизации жилья заключен давно, например до 1999 года и зарегистрирован в БТИ, надо ли получать «розовое свидетельство»?

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Таким образом, в случае если на договоре приватизации имеется отметка о том, что данный договор зарегистрирован в БТИ, гражданин является полноправным собственником квартиры и без «розового свидетельства». При этом необходимость проведения государственной регистрации прав на жилой объект по данному договору в Управлении Росреестраотсутствует, в данном случае государственная регистрация носит правоподтверждающий характер и проводится по желанию правообладателя.

 Однако, следует помнить, что при совершении сделки с данным объектом продавцу (дарителю) необходимо будет одновременно с заявлением о переходе прав подать заявление о подтверждении ранее возникшего права.

Как приватизировать квартиру?

В городе Ставрополе для подачи заявления о приватизации жилья гражданам необходимо обратиться в МУП «Жемчуг», уполномоченное на заключение договоров передачи жилья в собственность граждан,расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Пржевальского, 10.

Для подачи заявления о регистрации прав на основании договора приватизации граждане могут обратиться в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю (более известное как Кадастровая палата), а также в любой МФЦ города, представив следующие документы:

• документы, удостоверяющие личность заявителя;
• заявления сторон договора приватизации о государственной регистрации прав;
• при подаче заявления представителем правообладателя - нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов;
• договор передачи жилья в собственность (договор приватизации);
• договор социального найма;
• справка об однократности приватизации;
• документ об уплате государственной пошлины.

Для проведения государственной регистрации прав необходим так же кадастровый паспорт объекта недвижимости, однако, заявители вправе его не предоставлять: сотрудники Управления Росреестрапо Ставропольскому краю в рамках внутриведомственного взаимодействия самостоятельно запросят его в Кадастровой палате, при этом сведения о данной квартире должны содержаться в Государственном кадастре недвижимости.

Государственная регистрация прав по договорам приватизации осуществляется Управлением Росреестра по Ставропольскому краю в течение 10-ти рабочихдней, размер государственной пошлины составляет 2000 рублей.

Плюсы и минусы приватизации.

Говоря о плюсах и минусах приватизации жилья, следует выделить лишь один минус приватизации - налог на недвижимость, который предстоит с 2015 года платить собственникам по кадастровой стоимости жилья.

Плюсов же приватизации гораздо больше. Квартиру в собственности всегда можно продать, обменять, завещать, сдать внаем или иным образом распорядиться себе в выгоду, получив разовую прибыль или извлекая постоянный систематический доход.

Федеральным законом №20 -ФЗ от 28.02.2015 внесены изменения в пункт 4 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части срока окончания «дачной амнистии» на индивидуальные жилые дома.

До 1 марта 2018 года для государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Для оформления права собственности необходимо представить правоустанавливающий документ на земельный участок и поставить жилой дом на кадастровый учет.

Для подачи заявления о регистрации прав на индивидуальный жилой дом граждане могут обратиться в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю (более известное, как Кадастровая палата), а также в любой МФЦ города, предоставив следующие документы:

• документы, удостоверяющие личность заявителей;
• при подаче заявления представителем правообладателя - нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов;
• правоустанавливающий документ на земельный участок (если право на этот участок не было зарегистрировано ранее);
• документ об уплате государственной пошлины.

Для государственной регистрации необходим так же кадастровый паспорт жилого дома, однако, заявители, после постановки на кадастровый учет, могут его не предоставлять: сотрудники Управления Росреестра по Ставропольскому краю в рамках внутриведомственного взаимодействия самостоятельно запросят его в Кадастровой палате.

Государственная регистрация прав осуществляется Управлением Росреестра по Ставропольскому краю в течение 10-ти рабочих дней, размер государственной пошлины в соответствии со статьей 333.33 Налогового кодекса РФ составляет 350 рублей.

Обращаем внимание, что окончание срока «дачной амнистии» касается только индивидуальных жилых домов, построенных на землях, предоставленных для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства. Для остальных объектов (садовые, дачные домики, гаражи, хозяйственные постройки, права на которые оформляются на основании декларации об объекте недвижимого имущества, а так же земельные участки, предоставленные гражданам до введения в действие Земельного кодекса РФ) «дачная амнистия» сроком не ограничена.

В Гражданский кодекс внесены изменения в части предела срока выдачи доверенности, а также, что теперь доверенность от юридического лица необязательно заверять печатью.

Какой формы (простой или нотариальной) должна представляться доверенность для сдачи документов в частности договора купли - продажи нежилых помещений с рассрочкой платежа от «Покупателя», который является юридическим лицом (акционерным обществом)?

С 1 сентября 2013 года в рамках реформы гражданского законодательства внесены существенные изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации. Данные изменения введены Федеральным законом «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третей гражданского кодекса Российской Федерации» от 07.05.2013 года № 100-ФЗ.

С 1 сентября отменен трехлетний предел срока выдачи доверенности. Ее уже можно выписывать хоть на пять, хоть на десять лет, то есть период действия данного документа уже не ограничен тремя годами. Главное не забыть прописать конкретный срок в самой доверенности, ведь если этого не сделать, то она, как и раньше, будет сохранять силу лишь в течение года со дня ее выдачи.

С указанного срока доверенность достаточно заверить подписью руководителя без фирменной печати (например, доверенность выданная руководителем на подписание договора). Отметим, что ранее действовало правило, согласно которому, раз печать является неотъемлемым атрибутом юридического лица, то ее наличие на доверенности необходимо.

Государственная регистрация прав или сделок проводится на основании заявлений сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. Из вышеизложенного следует, что для представления интересов при регистрации прав на недвижимость нужно иметь при себе нотариально удостоверенную доверенность.

На вопросы заявителей об оплате государственных услуг Росреестра отвечает начальник Шпаковского отдела Управления Росреестра по Ставропольскому краю Елена Ивановна Сабадаш

Где и как оплачивается государственная пошлина?

В соответствии с п. 3 ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина уплачивается по месту совершения юридически значимого действия в наличной или безналичной форме.

Факт уплаты государственной пошлины в безналичной форме подтверждается платежным поручением с отметкой банка о его исполнении.

Факт уплаты государственной пошлины в наличной форме подтверждается квитанцией установленной формы, выдаваемой плательщику банком.

При обращении заявителей за совершением юридически значимых действий государственная пошлина уплачивается до подачи заявлений и (или) документов на совершение таких действий либо до подачи соответствующих документов.

Обращаем внимание заявителей, что с 01.01.2015 года изменился порядок зачисления денежных средств в бюджеты Российской Федерации.

Например, если за получением услуги заявитель обратился в пункт приема – выдачи документов через МКУ «МФЦ», то 50% уплаченной госпошлины будет поступать в местный бюджет. В связи с этим важно, чтобы заявитель правильно указывал код бюджетной классификации (КБК) в квитанции при оплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом необходимо указывать КБК: 321 1 08 07020 01 8000 110 при обращении в МКУ «МФЦ». Если заявитель обратился в пункт приема – выдачи документов филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», то указывается КБК: 321 1 08 07020 01 1000 110.

На сайтах офисов и приемных Росреестра по Ставропольскому краю на Портале Росреестра и в залах приема выдачи документов в территориальных отделах указаны разные ОКТМО. Какое ОКТМО необходимо указывать в платежном документе.

Действительно каждый район и город имеет свой общероссийский классификатор территории муниципального образования (далее - ОКТМО), ОКТМО Шпаковского района 07 658 101. Типичной ошибкой, которую допускают заявители при оплате государственных услуг Росреестра, является некорректный выбор получателя платежа. Иными словами, плательщик вместо ОКТМО Шпаковского района 07 658 101, выбирает ОКТМО города Ставрополя 07 70 1000.

Какие реквизиты должны быть указаны в платежных документах?

 Формы документов, необходимых для совершения юридически значимых действий, устанавливаются Федеральными законами и имеют определенные реквизиты:

• Банк получателя;
• Дата операции;
• Номер операции;
• Тип платежного средства;
• Сумма перевода;
• Сумма комиссии;
• Вид услуги;
• Получатель платежа, ИНН, БИК;
• Номер счета;
• КБК;
• ОКТМО;
• Фамилия, имя, отчество, адрес плательщика;
• Паспортные данные;
• СНИЛС.

Где можно найти образцы квитанций для оплаты государственных услуг?

Для удобства граждан во всех отделах Управления Росреестра, Филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра» и МКУ «МФЦ» размещены образцы квитанций для оплаты услуг. Все реквизиты и образцы квитанций также можно найти в электронном виде на сайте Управления Росреестра по Ставропольскому краю to26.rosreestr.ru в разделе Регистрация прав – Государственная пошлина.

На современном этапе право собственности на недвижимое имущество является важнейшим для каждого человека, а гарантии владения собственностью становятся залогом социальной стабильности в обществе.

Сегодня восемь человек из десяти в списке показателей своей состоятельности на первое место ставят наличие благоустроенной квартиры или личного дома. Поэтому услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются одними из самых востребованных.

Росреестр, являясь единственным федеральным органом исполнительной власти РФ, отвечающим за государственную регистрацию, оказывает полный комплекс государственных услуг гражданам, бизнесу, органам власти и органам местного самоуправления по государственной регистрации и кадастровому учету недвижимости, предоставлению сведений из государственного реестра прав и государственного кадастра недвижимости.

Управление Росреестра по Ставропольскому краю анализирует результаты работы, проделанной за ушедший год.

В 2014 году в Управление за получением услуг в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество обратилось свыше 622 тысяч человек – это каждый четвертый житель края. То есть, ежедневно более 2500 пакетов документов принимались в работу специалистами Управления. За год была проведена государственная регистрация свыше полумиллиона прав и сделок с объектами недвижимости. О том, что потребность в услугах Росреестра растет, свидетельствуют увеличение количества зарегистрированной ипотеки, а также зарегистрированных прав на нежилые помещения, увеличение количества поступающих на государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве.

В минувшем году общий срок государственной регистрации был сокращен с 18 до 10 рабочих дней. При этом в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю среднефактический срок регистрации составил 8 дней.

Более чем на 20 тысяч увеличилось количество запросов о выдаче информации из ЕГРП в 2014 году по сравнению с предыдущим. При этом в электронном виде через Портал услуг Росреестра в 2014 году поступило свыше 57 тысяч запросов, а посредством Системы межведомственного электронного взаимодействия поступило более 164 тысяч запросов о предоставлении информации из ЕГРП.

Управление Росреестра по Ставропольскому краю заняло четвертое место в во всероссийском рейтинге по предоставлению сведений из ЕГРП через СМЭВ.

Стоит отметить, что за последние полгода в Управление не поступило ни одного запроса на бумажном носителе от органов местного самоуправления и органов исполнительной власти края.

Рост показателей деятельности Управления происходит на фоне сокращения штатной численности государственных гражданских служащих Управления.

В 2014 году Управлением был реализован проект «Школа государственных электронных услуг Росреестра», цель которого – познакомить потенциальных потребителей с услугами Росреестра, оказываемыми в электронном виде, а также показать их удобство, доступность и преимущества.

Приоритетным направлением работы Управления в 2014 году было активное содействие становлению системы оказания государственных услуг на площадках Многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг. Для сохранения высокого качества предоставления государственных услуг Росреестра на площадках МФЦ, в течение года специалистами Управления регулярно проводилось обучение для сотрудников МФЦ. В настоящее время количество функционирующих в крае МФЦ составляет 21.

Вопросы землеустройства, государственного земельного надзора, кадастровой оценки для Ставропольского края сегодня очень актуальны.

В 2014 году Управлением была организована работа по утверждению муниципалитетами Ставропольского края Правил землепользования и застройки, соответствующих нормативно-правовым актам по государственной кадастровой оценке земель. В результате - такие Правила утверждены во всех 304 муниципальных образованиях края. Это обеспечит наличие необходимых для определения кадастровой стоимости характеристик объектов недвижимости и позволит увеличить уровень налоговых поступлений в бюджет Ставропольского края.

В течение 2014 года при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю работала Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. За год было рассмотрено 105 заявлений в отношении пересмотра кадастровой стоимости 195 объектов недвижимости.

В 2014 году функцию Управления по государственному земельному надзору на территории Ставропольского края исполняли 66 государственных инспекторов по использованию и охране земель. Силами этих специалистов в 2014 году было проведено более четырёх с половиной тысяч проверок соблюдения земельного законодательства, привлечено к административной ответственности 2432 физических, должностных и юридических лиц, наложено административных штрафов на сумму 4 953 600 рублей. В государственную казну поступили в виде штрафов 4 387 660 рублей. Для сравнения: муниципальный земельный контроль в системе органов местного самоуправления Ставропольского края осуществляют более 200 должностных лиц, при этом ими проведено проверок соблюдения земельного законодательства в 15 раз меньше, чем госземинспекторами Управления, а сумма взысканных штрафов, и вовсе, в 23 раза меньше той, что взыскали в пользу государственной казны госземинспекторы Управления Росреестра по Ставропольскому краю.

За 2014 год на территории Ставропольского края было проведено в 4 раза больше проверок в отношении субъектов геодезической деятельности по сравнению с аналогичным периодом 2013 года.

В прошедшем году Управлением в пользование заинтересованным лицам было предоставлено более семи тысяч материалов и данных федерального картографо-геодезического фонда. Востребованность этой услуги, в сравнении с 2010 годом, увеличилась в 12 раз. Это свидетельствует о повышении качества выполняемых кадастровыми инженерами работ.

В результате проведения землеустройства на территории Ставропольского края в 2014 году в государственный фонд данных поступило 655 карт (планов) объектов землеустройства.

В рамках реализации функций Управления по контролю (надзору) в сфере саморегулируемых организаций, в 2014 году должностными лицами Управления составлено и направлено в суды 153 протокола об административных правонарушениях, судами удовлетворены 100 административных материалов. По данным показателям за 2014 год Управление занимает 3 место среди территориальных органов Росреестра.

По результатам работы за последние годы, Управление Росреестра по Ставропольскому краю в рейтинге основных показателей качества и доступности госуслуг территориальных органов Росреестра входило в десятку лидеров. В 2014 году коллектив Управления под руководством Дмитрия Валерьевича Степанова плодотворно поработал для сохранения своего достойного места в новом рейтинге.

Планируя работу в наступившем году, Управление Росреестра по Ставропольскому краю ориентируется, прежде всего, на участие в реализации глобальных государственных проектов и задач, стоящих перед Росреестром:

• создание электронных сервисов для государственной регистрации прав на недвижимость в электронном виде. В 2015 году планируется начать электронную регистрацию жилья;
• создание электронных архивов документов, которые подлежат бессрочному хранению. Перевод документов по всей России в электронный вид позволит гражданам оформлять государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, находящиеся в других регионах, не выезжая на место;
• проведение работ по сопоставлению сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости, в результате чего будет создан Единый государственный реестр недвижимости. Это позволит снизить риски операций на рынке недвижимости и повысить пополнение налогооблагаемой базы, что неизбежно улучшит инвестиционный климат в Российской Федерации.

Подводя итоги работы в ушедшем году и оценивая перспективы следующего, стоит отметить, что при решении государственных задач главный ориентир в деятельности Управления Росреестра по Ставропольскому краю состоит в том, чтобы сделать общение гражданина с государством доступным, комфортным и понятным.

Как показывает практика, большинство граждан считают, что поскольку специалист Росреестра или МФЦ принял документы на регистрацию и выдал расписку с указанием окончания срока регистрации, то значит все в порядке, а регистрация права собственности и получение «розового» свидетельства просто дело времени. Граждане ошибочно полагают, что никаких сложностей возникнуть не может и спешат расплачиваться за покупку квартиры.

Так ли это на самом деле? Какие могут возникнуть вопросы после приема документов? Когда лучше производить расчеты между сторонами? На эти и другие вопросы отвечает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Ставропольскому краю, кандидат юридических наук Елена Витальевна Белозёрова.

То, что у Вас приняли документы на регистрацию, вовсе не означает, что Вы стали полноправным собственником объекта недвижимости, и по окончании срока регистрации Вам просто напечатают свидетельство. Процесс государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним гораздо сложнее. Провести правовую экспертизу и удостовериться в законности осуществляемого переход права невозможно за 15 минут в процессе приема документов, тем более что специалист, осуществляющий прием документов не имеет таких полномочий. Поэтому, то, что у Вас приняли документы, означает лишь только то, что у Вас приняли документы, и ничего более. Далее последует трудоемкий процесс правовой экспертизы документов, в ходе которого государственный регистратор может запрашиваться дополнительные документы как у продавца или покупателя, так и в других государственных органах в рамках межведомственного взаимодействия. При этом государственная регистрация может быть приостановлена или вовсе отказано в регистрации.

Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, сомнений в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых по межведомственным запросам. Регистрация может быть приостановлена по решению государственного регистратора не более чем на один месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав.

Бывают случаи, когда стороны заключают сделку, подают документы на государственную регистрацию, рассчитываются и продавец уезжает в другой город или даже страну на постоянное место жительства. Регистрация приостанавливается, у продавца запрашиваются дополнительные документы, продавец их представить не может (или не хочет). В регистрации отказывают. Покупатель остается без денег и без квартиры.

Очевидно, что после этого примера, ответ на вопрос, когда лучше производить расчеты между сторонами договора, напрашивается сам собой. Управление Росреестра по Ставропольскому краю информирует граждан о том, что в соответствии с нормами действующего законодательства, расчеты между сторонами можно производить как до, так и после государственной регистрации прав и получения свидетельства о праве собственности.

Как правило, на оплате стоимости квартиры в момент подачи документов на регистрацию настаивают именно продавцы недвижимости, поскольку боятся, что право собственности перейдет к покупателю, а он так и не рассчитается. Но существуют правовые механизмы, которые могут защитить интересы и продавца, и покупателя недвижимости.

Один из них - ипотека в силу закона. На практике это выгладит так: покупатель при подаче документов на регистрацию оплачивает не всю стоимость квартиры, а только часть. Оставшуюся часть он оплачивает после получения свидетельства о праве собственности. Как же защищаются интересы продавца? При этом квартира будет находиться в залоге у продавца до того момента, пока покупатель не оплатит все полностью.

К одному из самых безопасных вариантов расчетов относится банковская ячейка. Смысл данного способа расчета заключается в следующем: при подписании договора покупатель передает деньги в арендованную у банка ячейку на условиях получения продавцом денежных средств после регистрации перехода права. После регистрации прав покупателя, продавец получает доступ к ячейке и забирает деньги. В этом случае, обе стороны заинтересованы в скорейшей регистрации права собственности покупателя и оплате по договору, в итоге интересы обеих сторон не пострадают.

Договоры купли-продажи недвижимости, представляемые на государственную регистрацию прав, могут быть составлены как в нотариальной, так и в простой письменной форме. С образцами договоров купли-продажи простой письменной формы, в том числе с использованием банковской ячейки, Вы можете ознакомиться на подсайте Управления Росреестра по Ставропольскому краю по адресу: www://to26.rosreestr.ru. в разделе «Регистрация прав» - «Образцы договоров».

Что следует знать о денежных расчетах через банковскую ячейку:

• Внимательно проверьте, чтобы номер банковской ячейки в банке совпадал с номером, указанным в договоре, который заключают банк, покупатель и продавец.
• Чтобы у продавца не было сложностей с получением денег, в числе документов, необходимых для доступа к банковской ячейке, следует указывать только зарегистрированный договор купли-продажи недвижимости. Бывают случаи, когда по настоянию риелторов покупатели включают в этот список также свидетельство о государственной регистрации права собственности приобретателя жилья либо нотариально заверенную копию этого документа. В подобной ситуации продавец попадает в зависимость от покупателя, т.к. свидетельство выдается только в одном экземпляре на руки новому собственнику квартиры.

1 января 2015 года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс РФ, согласно которым имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома не относится к объектам налогообложения.

Изменения в законодательстве комментирует начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Ставропольскому краю, кандидат юридических наук БелозёроваЕлена Витальевна.

Жилищным кодексом РФ регламентирован следующий состав общего имущества многоквартирного дома:

• помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Кроме того, Жилищным кодексом РФ установлено, что общее имущество находится в общей долевой собственности владельцев жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. При этом, доля в праве на общее имущество у собственника помещения пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.

В случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество (в том числе и на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом) у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу прямого указания закона, то есть с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Иными словами, государственная регистрация прав в данном случае носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер и проводится по желанию собственника помещения.

Тем, заявителям, кто всё-таки решил обратиться за государственной регистрацией прав на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, следует знать, что выдача отдельного свидетельства о государственной регистрации прав на общее имущество многоквартирного дома действующим законодательством не предусмотрена. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права на жилое или нежилое помещение, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей долевой собственности.

В последнее время вопрос о регистрации прав на земельные участки, расположенные на территории города-курорта Пятигорска стал особенно актуальным, одной из причин тому стала редакция ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» № 33-ФЗ от 14.03.1995 г.

Федеральным законом "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации от 28.12.2013 № 406-ФЗ лечебно-оздоровительные местности и курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий. Данный факт, по мнению некоторых представителей юридического сообщества, свидетельствует о снятии запрета на приватизацию территории города-курорта Пятигорска как на объект, находящийся под особой охраной государства, однако, это не так.

Часть 3 ст. 10 ФЗ от 28.12.2013 г. № 406-ФЗ говорит о том, что созданные ранее особо охраняемые природные территории и их охранные зоны сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В отношении курорта Пятигорска такие нормативные акты были приняты ранее, например, Постановление Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае».

Согласно положениям ст. 96 Земельного кодекса РФ в целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством.

Кроме того, в государственном кадастре недвижимости, являющемся федеральным, государственным информационным ресурсом, содержатся сведения о нахождении земельных участков в зонах округа санитарной, горно-санитарной охраны г. Пятигорска (зона ограничений), с особыми условиями использования.

Таким образом, в настоящее время, при наличии в государственном кадастре недвижимости информации о нахождении земельных участков, на территории города-курорта Пятигорск в зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны передача таких земельных участков в собственность противоречит действующему законодательству.

Государственная регистрация прав несовершеннолетних граждан на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Семейным кодексом Российской Федерации, в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон о регистрации), ныне действующими Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 (Правила ведения ЕГРП), иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с Законом о регистрации.

Представление документов на государственную регистрацию осуществляется в порядке, установленном Законом о регистрации, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с ним.

Согласно нормам действующего законодательства, заявления о государственной регистрации представляют:

законные представители несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет от их имени;

несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет - самостоятельно;

управляющие в отношении недвижимого имущества несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет, переданного в доверительное управление на основании заключенных органами опеки и попечительства и управляющими договоров о доверительном управлении таким имуществом в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 38 ГК РФ.

На государственную регистрацию (помимо предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для ее проведения) представляются документы, подтверждающие полномочия законных представителей несовершеннолетнего.

Полномочия родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния. Полномочия опекунов несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет, попечителей несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет подтверждаются соответствующим документом, выданным органом опеки и попечительства.

Приемные родители подтверждают свои полномочия удостоверениями установленного образца, выданными органом опеки и попечительства.

Если лицу, нуждающемуся в опеке (попечительстве), в течение месяца не назначен опекун (попечитель), выполнение обязанностей опекунов (попечителей) временно возлагается на орган опеки и попечительства.

В соответствии с ГК РФ, органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления.

Выполнение обязанностей опекунов (попечителей) детей, находящихся на полном государственном попечении в воспитательных учреждениях, лечебных учреждениях, учреждениях социальной защиты населения и других аналогичных учреждениях, возлагается на администрации этих учреждений. Временное помещение ребенка опекуном (попечителем) в такое учреждение не прекращает прав и обязанностей опекуна (попечителя) в отношении этого ребенка.

Несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет предъявляется документ, удостоверяющий личность, т.е. паспорт гражданина Российской Федерации.

Если несовершеннолетнему не исполнилось четырнадцати лет, его законные представители предъявляют свидетельство о рождении несовершеннолетнего.

На государственную регистрацию помимо предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для ее проведения, представляются также и иные установленные законодательством Российской Федерации документы, в том числе:

• разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет законными представителями;
• письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет. (В этих случаях, при подписании документа, необходимого для государственной регистрации прав, несовершеннолетние лица в возрасте от 14 до 18 лет указывают, что действуют с согласия родителей, усыновителей или попечителей. Лица, действующие в качестве законных представителей, должны подтвердить свое согласие на совершение сделки (например, записью о согласии с указанием полностью фамилии, имени, отчества и подписи). Законные представители, которые действуют в интересах малолетних детей в возрасте до 14 лет, пишут на документе, что действуют в интересах несовершеннолетнего ребенка.
• разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на распоряжение имуществом;
• документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей в случаях, когда имеется решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего шестнадцати лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним;
• договор о доверительном управлении недвижимым имуществом подопечного, заключенный органом опеки и попечительства с управляющим, определенным этим органом, и соответствующее разрешение органа опеки и попечительства;
• договор о передаче ребенка (детей) на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями (супругами или отдельными гражданами, желающими взять детей на воспитание в семью);

В случае если основанием государственной регистрации является документ о совершении несовершеннолетним сделки с объектом недвижимого имущества, при проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки необходимо установить, требуется ли в соответствии с законодательством Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства.

Так, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства требуется, в том числе, в случаях:

• отчуждения законными представителями имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, или дачи согласия законными представителями на отчуждение такого имущества несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
• сдачи внаем (в аренду), предоставления в безвозмездное пользование, передачи в залог имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, законными представителями или дачи согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
• дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет от указанного права;
• дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на выдел долей, раздел имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет;
• дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на совершение сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, в том числе уменьшение доли в праве общей долевой собственности, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет.

При проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки необходимо также учитывать иные положения законодательства Российской Федерации, в том числе следующие положения ГК РФ и Семейного кодекса:

• местом жительства несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет признается место жительства его законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов;
• при раздельном проживании родителей местом жительства детей может являться место жительства любого из родителей, что устанавливается соглашением родителей, при отсутствии которого спор между родителями разрешается судом ;
• раздельное проживание попечителя с подопечным, достигшим шестнадцати лет, допускается с разрешения органа опеки и попечительства при условии, что это не отразится неблагоприятно на воспитании и защите прав и интересов подопечного ;
• родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия, в случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей;
• не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда ;
• опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками ;
• сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;
• сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 ГК РФ, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
• при заключении органом опеки и попечительства с управляющим, определенным этим органом, договора о доверительном управлении имуществом, в отношении которого необходимо постоянное управление, опекун или попечитель сохраняет свои полномочия в отношении того имущества подопечного, которое не передано в доверительное управление;
• при осуществлении управляющим, действующим на основании заключенного с ним органом опеки и попечительства договора о доверительном управлении имуществом, в отношении которого необходимо постоянное управление, правомочий по управлению таким имуществом на управляющего распространяется действие правил, предусмотренных пунктами 2 и 3 статьи 37 Кодекса ГК РФ ( запрет на совершения сделок с имуществом подопечного без согласия органа опеки и попечительства, а также на совершение сделок близких родственников с подопечным;
• доверительное управление имуществом подопечного прекращается по основаниям, предусмотренным законом для прекращения договора о доверительном управлении имуществом, а также в случаях прекращения опеки и попечительства.

Согласно пункту 1 статьи 175 ГК РФ, сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.

При этом сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов видно, что сторонами сделки нарушены требования статей 26, 37 ГК РФ (не получено согласие родителей, усыновителей или попечителя, либо такое согласие дано без предварительного разрешения органа опеки и попечительства), то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

При принятии решения о приостановлении государственной регистрации прав в рассматриваемых случаях необходимо направлять уведомления о приостановлении государственной регистрации прав сторонам сделки, а также родителям (усыновителям, попечителям), если их адрес известен, органу опеки и попечительства с указанием причин приостановления государственной регистрации прав.

При этом, например, если родители (усыновители, попечители), орган опеки и попечительства сообщат непосредственно регистрирующему органу о своем согласии (разрешении) на совершение несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет сделки, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований.

Необходимо также отметить, что приостановление государственной регистрации прав (сделки, ограничения (обременения) прав) по причине возникновения у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав возможно в случае наличия обоснованных сомнений. Критериями (пределами) обоснованности таких сомнений являются предусмотренные Законом о регистрации основания для отказа в государственной регистрации прав. Соответственно, неустранение таких сомнений должно повлечь отказ в государственной регистрации (в ином случае действия по приостановлению государственной регистрации прав могут быть расценены как уклонение от государственной регистрации прав).

При соответствии документов, предоставленных на регистрацию прав несовершеннолетних, вышеуказанным требованиям законодательства, государственный регистратор принимает решение об осуществлении государственной регистрации прав.

Управление Росреестра по Ставропольскому краю информирует о принятии Федерального закона от 22.12.2014 № 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и обращает внимание на его отдельные положения.

С 31.12.2014 вступают в силу положения Закона, сокращающие до десяти рабочих дней срок:

• государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе государственной регистрации возникшего до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) права на объект недвижимого имущества и государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 2 статьи 6, пункт 3 статьи 13, пункт 2.1 статьи 25.1 Закона о регистрации);
• по истечении которого заявителю возвращаются без рассмотрения документы, необходимые для государственной регистрации прав, при отсутствии в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах информации об уплате государственной пошлины и непредставлении заявителем по собственной инициативе документа об уплате государственной пошлины (пункты 4, 8 статьи 16 Закона о регистрации).

Кроме того, в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2014 № 457-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», с 01.01.2015 сокращен до трех рабочих дней срок государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов.